创新报告

“医养保”养老模式的创新与实践

——悦之府国际退休村建设与运营报告

朱勇陈帅 [1]

摘要：悦之府国际退休村是北京城投健康产业发展有限公司借鉴澳大利亚的“退休村”模式，结合我国实际情况打造的社区型养老项目。悦之府以“康养权益”为核心的运营模式，是适应我国社会现实需要和养老政策环境而创设的“产品”表达形式，是以财产使用权、服务享有权、经济收益权、运营参与权为标的的集合权利，具有法律、经济、社会等多重属性。悦之府秉持“有服务的家”的运营理念，构建了“医养保三结合”的独具特色的服务模式，尤其是专门为退休村居民量身定制的专属医疗保险，切实解决了老年人的痛点问题，开国内单个养老项目定制专属医疗保险的先河。悦之府坚持一切以老年人为中心的宗旨，在退休村建立了党支部、村民委员会等组织，组织村民参与管理运营，共建退休村幸福生活；悦之府贯彻“提升价值，人人受益”的运营理念，通过一系列共享机制的设计和实施，使退休村提升的价值即经济收益惠及老年人、投资方、运营方和运营团队，真正实现退休村共建共治共享共赢。

关键词：养老社区退休村康养权益共建共享

一引言

养老社区一般指专门供老年人居住生活的服务型社区。[2]悦之府国际退休村（以下简称“悦之府”）是北京城投健康产业发展有限公司打造的社区型养老项目。该项目借鉴国际上通用的“退休村”运营模式，亦称“活力退休社区”（Active Adult Retirement Community，简称“AARC”），结合我国“养老社区”项目建设运营的实际情况，创造性地提出了基于“康养权益”的运营模式，同时将医疗服务、养老服务、保险保障融为一体，形成了独具特色的“医养保三结合”的服务模式。

为了深入分析研究悦之府国际退休村运营模式和服务模式的科学性、合法性、创新性和可行性，为我国养老模式的创新探索提供实践借鉴，推进“养老社区”项目的健康持续发展，北京城投养老产业创新研究院组织资深专家成立课题组，开展“悦之府国际退休村创新模式标准化研究”。该研究重点采用国外经验分析、体验式调研、理论研讨、政策剖析等方法。现将研究成果报告如下。

二国外社区型养老模式概述

根据课题组掌握的资料，国外社区型的养老模式主要有“持续照料社区”（CCRC：Continuing Care Retirement Community）、“活力退休社区”（AARC：Active Adult Retirement Community）和“退休村”（Retirement Village）三种模式。

（一）持续照料社区

持续照料社区最大的特色是提供连续性的居住和照护服务，即随着老年人生活自理能力的逐步衰退，为老年人提供自理、照料和护理一体化的居住设施和服务，使老年人在熟悉的社区和家庭环境中安度晚年。1999年美国一项学术调查显示，CCRC的老人余命年龄是非CCRC老人的1.5倍，这主要得益于CCRC适老化的居住环境和持续性的专业化服务，它深受全社会的认可和老年人的欢迎。

1.社区环境

美国的CCRC大多建在城市近郊且环境优美的地方，便于利用城市的医疗和服务资源；社区住宅以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中管理服务、降低成本；社区环境适老化程度高，普遍建有无障碍设施；社区建有众多的生活、文体、医疗、健康、照护等为老服务设施，满足自理、半自理和失能老年人多样化的需要；社区配备了各类管理服务人员，有的社区管理服务人员与老人的比例高达1∶2。

2.居住对象

CCRC的居住对象大体分为三类：一是完全自理的健康活跃老人；二是需要生活照料的老人；三是全护理老人，大多行动不便或患有认知障碍。

3.运营模式

CCRC采用“居住权+服务费”的运营模式。社区的房产一般不销售产权产品，只销售居住权或使用权产品，按房间大小费用从20万到100万美元不等；居住权产品针对自理、介助、护理三类居住对象的基本特征有所区别，一般三类产品的配比为12∶2∶1。购买了居住权的老人还需交纳服务费才有权享有相应的服务；服务费标准不尽相同，大体为健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000～6000美元/月。开发商通过居住权销售回笼资金，还能以持有的产权获得抵押贷款，通过年费（或月费）获得日常经营收益，通过出租店面获得租金收益。

（二）活力退休社区

活力退休社区是专门为健康活力老年人建造的商业地产项目，最先出现的是美国的“太阳城”，至今已经有近百年的历史。随着人口老龄化的不断发展，AARC养老模式受到了老年消费群体高度认可，其市场需求急剧增长，推动AARC项目在美国遍地开花，而且规模越来越大，最典型的是位于佛罗里达的“群村”（The Villages）。群村不但满足了老人们的各种需求，还符合他们对美好生活的向往，因此被称为“老年人迪士尼乐园”“退休天堂”。其主要特点如下。

1.规模庞大的区域和人口

佛罗里达州位于美国本土最南端，气候温暖湿润，十分适宜退休养老和度假。群村位于佛罗里达州著名度假胜地奥兰多市西北约70公里处，占地面积83.14平方公里，横跨佛罗里达州中部的三个县。群村于1990年代开始以AARC的模式进行开发，2000年入住居民8333人，2010年增加到51442人，2014年达到114350人，2016年接近16万人，成为美国人口增长最迅速的地区。

2.适老化的社区结构

群村是一个以独立式别墅为主的低密度住宅区，由“片区+组团”构成，共有6个片区，每个片区有若干个组团，共有80余个组团，组团又被称为“某某村庄”，每个村庄都是一个门禁社区，空间结构十分灵活，适应了高效管理运营的需要。群村对外向城市开放，与城市路网相衔接；内部道路密集顺畅，采用低速机动交通方式，居民普遍使用高尔夫球车作为代步工具，无须驾照即可驾驶，可以“门对门”地抵达社区任何地方，同时不排斥普通机动车，但车速不得超过16km/小时。

3.丰富多彩的文体娱乐设施

群村建有80多个社区级、组团级和邻里级等公共娱乐中心和大量不同种类的室外活动场地，以及提供野餐设施的公园、宠物公园和儿童乐园。还建有商业中心，每个中心有几条商业街，餐馆、咖啡馆、酒吧、服装店、书店、家居饰品店、药店等应有尽有，满足社区居民的日常生活需求。“群村”周边还聚集了大量商业、服务业设施，美国国内主要的大型连锁超市、银行、餐厅等在此均有布局。文体娱乐设施众多是群村的最大特色，也是最吸引老年人的地方。如高尔夫球场、马球场、网球场、棒球场、垒球场、篮球场、排球场、保龄球场、射击场、游泳池等等，围绕这些文体娱乐设施成立多个俱乐部，以会员制的方式向居民提供服务。

与CCRC不同的是群村的健康养老服务设施不多，偌大的群村只有一家区域综合医院，床位223张；还有5家社区医护中心和1家特别医护中心。为满足部分失能老人的需求，群村中也有少量的介护式公寓出售，提供24小时居家看护的专业付费服务。随着居民年龄的增长，医疗护理服务需求上升，这一状况会逐渐得到改变。

4.高度自治的管理体制

群村居民有严格的年龄限制。规定年满55岁的人可以长期居住在社区，19岁以下的来访者每年居住时间不得超过1个月。为了满足少数老人与子女共同生活的需求，群村建了唯一一个“家庭友好”片区，允许子女与老人同住。

群村实行社区高度自治。群村成立了十多个“社区发展区”（CDD：Community Development District）。社区发展区相当于一级地方政府，根据佛罗里达州的《规范社区发展区法案》设立，旨在帮助社区建设与发展，提供包括道路、给排水及其他基础设施、安保、消防、环卫等公共服务。CDD所有事务由5人董事会决定，董事会由社区居民选举产生。CDD通过向社区居民收取房地产税和市政公用设施费来提供公共服务。此外，群村还建立了两个民间组织——房地产拥有者联盟和群村业主联盟。群村拥有自己的媒体，包括网站、报纸、广播电台和闭路电视等。高度的社区自治和社区参与显著增强了居民对社区的强烈认同感和归属感，这是AARC社区取得成功的重要经验。

5.充分市场化的运营模式

群村按照产权+服务的地产方式运营，定向的住宅产权产品销售是资金回笼的主渠道。社区的住宅只销售给55岁以上的老年人，居民可以通过住房按揭贷款购买住宅，首付款约为总房价的5%～10%，贷款年限长达30年，而且没有年龄限制；住宅价格与相邻的城市房价相当（平均25万美元/套），加上普通住宅没有的适老化环境和配套设施的优势，产品市场销路很好。

群村居民需缴纳房地产税、市政公用设施费、俱乐部会员费等费用，平均每月约为500美元，每人每月可以参加多种娱乐学习活动，其他生活费用则因人而异。群村的退出机制也相当完善，居民的房屋和土地可以继承和出售，但继承者需年满55岁才能在群村居住。

AARC塑造了一种积极的退休生活方式，因此又被称为“休闲退休社区”（Leisure or Lifestyle Oriented Retirement Community）。

（三）退休村（Retirement Village）

“退休村”是澳大利亚、新西兰等国打造的社区型养老项目，其社区结构和功能与“CCRC”基本相似，但在管理运营上更具特色，其建立和实施的几大保障机制，从法律上保障了退休村的规范运营，对我国类似的项目建设运营具有重要的借鉴意义。

1.法律保障机制

20世纪30年代，布里斯班的卫理公会资助建造了一个慈善性的村庄（Whellar Gardens）供因战争无家可归的老年人居住，这个村庄被视为澳大利亚第一个退休村。20世纪50年代，政府为了推动退休村建设，颁布了一项法令《老年人家园法》（The Aged Persons Homes Act），鼓励非营利组织为战争中失去家园的老年人建设更多的住房，政府提供相应的补贴政策。1974年该法案被修订成《老年人或残疾人家园法》，受惠的群体扩大到残疾人。20世纪70年代后期，随着人口老龄化带来的退休村需求增长，一批房地产企业开始投资建造退休村，澳大利亚退休村建设由政府推动转变为市场消费驱动。与此同时，政府制定的法律法规也更加健全。2003年，澳大利亚颁布了《退休村法》，“退休村”的名称正式进入国家法律的范畴，2012年澳大利亚再次对《退休村法》进行了修订，退休村这一社区养老模式在法律保障的基础上得以广泛推行、规范发展。据统计，澳大利亚有1100多家退休村，65岁以上的老年人约有7%在退休村养老。

2.居住权保障机制

根据《退休村法》规定，居住权是指老年人对退休村房屋的占有、使用的权利。在澳大利亚，退休村的所有权（产权）大多由开发商持有并运营，开发商销售的是退休村房屋的居住权而不是产权。这种开发商与运营商合二为一的机制，一方面增强了运营商的责任心，保证了退休村的长期安全稳定运营；另一方面也有利于退休村的统一管理，极大降低了运营成本。基于此，《退休村法》赋予退休村居民居住权，老年人经过法定的程序购买退休村居住权，成为退休村的居民，才能享有退休村居民的权益，包括居住权、配套设施使用权、居住权收益权、退休村事务参与权等。

3.居民权益优先保障机制

《退休村法》的相关规定赋予了退休村居民比退休村运营商更高的利益优先级别，即使退休村运营者破产无法偿还银行或其他投资，运营方也无权出售退休村资产偿还债务。这样，退休村只能通过转让运营权的方式选择新的运营方，而不会损害老年人的权益。

《退休村法》规定了取消合同的三种情形：一是老年人购买退休村住房支付的款项必须先存入由法定监事人监管的信托账号，老年人有至少15个工作日的反悔期，反悔期结束后资金才转给运营商。在反悔期内老年人可以随时改变主意，并退还全部资金；二是如果运营方违约，如未在规定的期限交房，老年人可以取消合同，合同取消后运营方要全额退款并承担额外费用，如律师费等；三是老年人入住退休村后，若发现运营方有违背法律规定事项及居住权协议的行为，运营方必须在扣除服务费或设备损坏费用后退还老年人的付款及利息。另外《退休村法》规定，退休村居民享有退休村居住权的收益权。居住权收益是指居住权市场溢价收益，即居住权再次销售时高于原价的增值收益，居民享有收益的权利。

4.法定监管保障机制

《退休村法》对退休村的管理制度作了明确规定。规定了监管责任主体及其职责：①财务能力委员会（Commission for Financial Capability），是由政府资助的独立组织，负责监督《退休村法》的实施；②法定监事人（Statutory Supervisor），由退休村运营方从持有政府颁发的执业资格证第三方公司或独立个人中选任，负责监管退休村运营，确保居民利益优先的原则得以保障；③规定了退休村登记官（Registrar for Retirement Villages）、退休村专员（Retirement Commissioner）、退休村协会等的职责范围。

5.运营方权益保障机制

《退休村法》对运营方的权益保障作了明确规定。第一，保障退休村居住权产品的合法性。在澳大利亚，退休村住房产品大体有居住权产品、产权产品和租赁产品三种类型，其中居住权产品占绝大多数，产权产品和租赁产品占比很低，而且呈逐年走低的趋势。第二，保障退休村运营方的收益。法律规定，退休村居住权和其他产品销售收入归运营方所有，用于偿还退休村投资及建设成本。第三，根据《退休村法》规定，运营方依法享有收取退休村管理费的权利。当居民退出退休村并出售其房产时，运营方可按原房价的一定比例收取管理费，在协议里一般体现为“递延管理费”（DMF：deferred management fee）。管理收取方式大体有四：一是提前支付，即在购买退休村房产的同时支付管理费，支付比例一般为20%。二是延期支付，即居民在离开退休村并出售其房产时支付，支付比例根据居住年限的长短而不同，固定比例为9%，之后每一年增加3%，直至第8年增至33%“封顶”。第三，按协议约定收取退休村服务费，老年人入住退休村除了自己负担生活费用外，如水电燃气、物业费、餐饮等，还须支付退休村服务费、特殊护理费、定制服务费等，且允许服务费标准根据约定进行调整。第四，依法享有政府补贴的权利。

6.运营管理保障机制

《退休村法》规定，有关部门、组织和运营方制定和完善相关法规、标准和规定，确保退休村的规范管理和安全运营。相关的规定有：信息披露声明（Disclosure Statement）、居住权协议（Occupation Right Agreement）、居民权利法规（Code of Resident’s Right）、退休村守则（Retirement Village Code of Practice）、退休村认证标准等。通过这一系列的制度安排，对退休村的签约、入住、退出、收费、投诉受理、纠纷调解、居民参与、收益分配等作出了严格的规定，确保居民和运营方权益得到保障，实现退休村的安全稳定规范运营。

三悦之府国际退休村概述

悦之府位于北京市怀柔区庙城镇，紧邻京承高速怀柔出口，距北京市北四环约40分钟车程，距怀柔城区5公里、怀柔医院4公里、雁栖湖和国家会议中心景区10公里，交通便利，环境优美，空气质量好，医疗资源充足。

（一）项目概况

悦之府是全国首家智能化养老实验基地“瀛公馆”的二期工程。瀛公馆是北京康瀛国际养老服务公司打造的养老项目，2012年经北京市怀柔区发改委批准立项为养老项目，2016年瀛公馆一期建成并以会员制的方式开始运营。2018年，北京城投健康产业发展有限公司与北京康瀛国际养老服务公司达成合作，以瀛公馆二期建筑为基础，借鉴澳大利亚退休村模式，打造悦之府国际退休村。2022年7月，悦之府经怀柔区民政局同意，备案为居家养老和集中养老相结合的养老项目，于8月1日开始试运营，11月正式运营。

（二）空间布局

悦之府空间布局及其功能设置充分强调了“家”的理念，即悦之府要成为老年人安享晚年的“家”。这个家既不同于老年人原有的家，也不同于专业化的护理院，而是一个既有家的私密性又有贴心服务的新家。悦之府把这一理念充分贯彻到空间布局和功能设置全过程，体现了小家庭大服务的鲜明特色。

1.小家庭住房

悦之府共有262户居室，其中两室一厅88户，一室一厅49户，开间125户；居室使用面积39m2～140m2。居室就是老年人的专属房间，未经允许外人不得入内。居室的功能也按照家的要求配置，有门厅、客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台，配有厨具、电视机、洗衣机、储物柜、必备家具和紧急呼叫系统等设备，居室虽小但具备了家庭的基本功能。

2.大服务空间

悦之府总建筑面积32100平方米，其中居室面积24700平方米，室内公共活动场地7400平方米。另有地下车库面积8000平方米。公共服务空间占总建筑面积的23%；此外，还建有五处室外活动场地4500平方米。通过大面积的公共空间布局及其服务配套，实现了小家庭不具备的强大的服务功能。悦之府公共服务空间大体分三类。一是生活照料服务空间，包括餐厅、酒吧、茶室、超市、洗衣、美发、社区服务等2500平方米；二是医疗康复服务空间，包括医疗中心、康复中心、温泉水疗康复中心、室外运动康复中心等2800平方米；三是社交娱乐服务空间，包括楼层休闲区、文体活动室、影视娱乐室、室外下沉广场花园、中庭花园、后花园等6600平方米。悦之府通过大面积公共空间布局和强大的功能设置，满足了老年人的生活、营养、运动、养身、养心、社交六方面的需求。

3.适老化设计

悦之府在空间布局和服务功能设置上，充分考虑了对环境的安全、便捷、舒适的需求。

第一，把为老人营造一个有温度、有服务的“家”作为最高准则。在视觉上选用亮的颜色或暖色调，给老人温暖的感觉；在触觉上选用实木的设计圆润的家具，体现有温度的服务；在嗅觉上配置新风系统，卫生间和公共区域设计香氛；在味觉上为老人提供健康营养的菜肴，配置共享厨房，定期组织厨艺比赛，让老人感受到家的温暖；在听觉上严格噪声管理，在室内外布设背景音乐系统，处处体现社区的温馨。

第二，把促进老人的身心健康作为首要目标。营造一个安全、舒适、可达性好的居住环境，为老人提供温度、湿度、采光都适宜的疗养空间：配置各类的室内外医疗健康和运动康复空间，方便老年人参与养生保健和体育锻炼活动；每个楼层都有休闲区，专设了长者酒吧、茶室、咖啡厅，方便老人社交活动，保持与原家庭及社会的联系；配置文化娱乐空间，打造老人的精神家园。

第三，把提高运营效率、降低成本作为全面要求。空间布局充分考虑空间与成本的关系，每个空间兼具服务经营和课堂的功能；采光、通风、能源设计考虑节能环保；各功能区集中排布，既方便老人享用服务，也利于服务供给动线流畅，提高运营效率；服务人员配备要求职责多功能、角色多样化，服务员同时是经营者、陪伴者。

（三）服务体系

老年人选择养老项目最看重的是服务质量，因此高质量的服务是养老项目根基所在，也是最难令老年人满意的地方。悦之府秉持“有服务的家”的运营理念，针对老年人最突出的需求，整合国际国内资源，精心构建了养老、医疗和保险三结合的服务体系，尤其是专门为退休村居民量身定制的专属医疗保险保障服务，切实解决了老年人的痛点问题，同时也开了国内单个养老项目定制专属医疗保险的先河。

1.养老服务体系

悦之府养老服务体系包括安全保障、生活照料和精神慰藉服务等。①安全保障服务：主要提供安全保卫、紧急援助、能源保供、物业维修等，为居民营造安全整洁优美的居住生活环境；②生活照料服务：主要依托生活设施，提供营养美食、生活用品、出行协助、居室保洁、生日节庆等服务；③精神慰藉服务：主要利用室内外文体娱乐设施提供音乐棋牌、书画观影、阅读手工、歌咏活动、品质社交、心理疏导等服务。

管家式服务是悦之府的一大特色，即为每户居民都安排了专属生活管家，提供生活照料方面的全方位服务。

2.医疗服务体系

悦之府医疗服务体系包括医疗中心、康复中心和温泉水疗中心和户外运动康复设施提供的各类服务。医疗中心：是怀柔区卫健委批准的医疗机构，主要提供居民的健康教育、健康管理、疾病诊疗和转诊、中医问诊、紧急救护等服务。医疗中心为每位居民都建立了健康档案，家庭医生为每位居民主动提供医疗服务并制定52周健康管理计划。52周健康管理计划包括用药管理、慢病康复服务、饮食健康服务、生活习惯调整。康复中心：针对慢病康复，悦之府提出“运动即良医”的理念，并引进了芬兰的智能气阻运动康复设备及技术（HUR）和户外智能运动器材，根据居民的身体状况制定个性化的康复方案，让居民在康复师的指导下进行康复训练。温泉水疗中心：提供温泉水疗和水中运动康复服务。

悦之府的医疗照护也是很有特色的服务项目。一是引进了澳大利亚的护理等级评估标准（ACFI），对老人的能力和护理需求进行为期28天的科学评估，评估内容包括认知能力、生活能力、精神和行为、健康问题四方面，评估程序包括信息采集、数据汇总分析、医护人员和居民共同讨论确定护理等级，动态观察及调整。二是原房护理。悦之府可以根据居民的需求提供专属的护理住房，也可以对居民现有的住房进行改造，配置智能化的护理设备，使之具备医疗护理的功能，居民可以在自己的住房里得到个性化的护理服务。

3.保险保障体系

老年人大多罹患多种疾病，尤其是一旦患了癌症、心脑血管等重大疾病，或者丧失自理能力，需要使用价格昂贵的新药、进口药，或者需要特殊护理时，自费部分的医药费和护理费用将使老人和子女不堪重负。为解决这一痛点问题，悦之府与太平洋保险公司、意大利再保险公司合作开发了悦之府居民专属的医疗保险，保险对象为入住退休村时未满80周岁的居民，保险期限为年满99周岁，保险额度为每年200万元，保险范围为一般医疗住院保险、重大疾病住院保险、失能护理保险和门诊医疗补助。门诊医疗补助是指入住时年龄不满80周岁的居民每年享有1万元的医疗补助，大于80周岁的每年享有2万元的医疗补助，此补助仅限于在医疗中心就诊或取药，每自然年度清零。

四悦之府的运营模式

养老项目的运营模式是基于养老服务产品的有效供给及其价值提升相关的各项管理工作的总称，包括产品构成、客户管理、服务提供、管理方式和运行机制等方面的制度安排。悦之府的运营模式主要由以下几方面构成。

（一）康养权益产品构成

悦之府的产品可分为居住权益产品和服务权益产品两大类，两类产品既相互独立又相互依存，属相辅相成的关系，统称为康养权益产品。

1.居住权益产品

悦之府是租用农村集体建设用地建造的养老项目，其资产所有权和经营权属北京悦之府养老服务有限公司所有。基于此，悦之府根据国家有关法律规定，借鉴澳大利亚退休村的经验，研发并推出了“居住权益”产品。“居住权益”特指退休村住房的长期居住权、公共配套设施使用权和居住权益产品的收益权。老年人购买居住权益产品后获得退休村居民资格，即可长期入住其选定的专属房间，同时可以按规定使用退休村的生活、医疗、娱乐、运动等公共配套设施。

2.康养服务权益产品

服务权益是指获得居住权的居民在退休村居住期间按照合同约定支付费用后享有各项服务的权利。悦之府的服务产品大体分为两类：一是基础性服务，即每月交纳服务费（简称“月费”）后享有的服务，由“月费服务清单”明确列出，共计71项；二是定制服务，即个别居民需要的“月费服务清单”以外的服务，由悦之府提供服务，居民另行付费。

（二）居民权益保障

悦之府康养合同约定，男性60周岁、女性55周岁且没有精神疾病或甲或乙类传染病老人方可入住退休村，符合条件的老人购买居住权益产品即成为退休村的居民，享有居民的各项权益即“康养权益”，具体如下。

1.专属房间居住权

退休村居民占有和使用其选定的专属房间及其设施设备，以及使用退休村生活、医疗、运动、娱乐等公共活动空间和设施的权利。

2.服务享有权

退休村居民按照规定和标准交纳服务费后享有养老、医疗和文体娱乐等基础性和定制性服务的权利。

3.专属医疗保险权益

入住时未满80周岁且符合投保条件的居民享有一般医疗住院保险、重大疾病住院保险、失能护理保险和门诊医疗补助的权利，保险期限至99周岁，保险额度200万元/年，补助标准1万元/年，保险和补助额度每自然年度清零，不能累计。入住时超过80周岁的居民享有门诊医疗补助的权利，补助标准2万元/年，补助仅限于在医疗中心就诊或取药，每自然年度清零。

4.康养权益收益权

居民退出退休村时，有权将其持有的康养权益产品进行销售，销售收入大于原价的增值部分，居民享有与悦之府按比例分成的权利。

5.利益优先保障权益

悦之府康养权益合同赋予居民比退休村运营商更高的利益优先级别，即使退休村运营者因破产无法偿还银行或其他投资，运营方也无权以出售退休村资产来偿还债务。这样，退休村只能通过转让运营权的方式选择新的运营方，从而不会损害老年人的权益。

6.村务管理参与权

退休村居民享有退休村运营及个人重要信息的知情权、村务管理建议权、服务质量监督权、退休活动参与权，以及居民个人隐私、人格尊严和人身财产安全的保护权等。

（三）退出机制

悦之府居民根据合同约定享有退出退休村的权利，且可以根据不同情况选择转售、转让、更名的方式退出退休村。居民退出退休村时，需根据居住时间的长短缴付不同金额的补偿金、折旧费、更名费等；居民通过转售转让其悦之府康养权益产品获得的增值收益由居民和悦之府按比例分配。

（四）运营权益保障

运营权益是指运营方依法享有的各种权利的统称，运营权益与居民权益是相辅相成的关系，运营方的合法权益得到有效保障，才能更好地为居民提供优质服务，居民的权益才能得到更充分实现，反之亦然。

1.优先收回投资

退休村开发建设是一个重资产项目，先期需要投入大量的资金。如果退休村进入运营阶段仍不能收回投资，则退休村的服务质量和运营的稳定性将难以得到保障。为此，悦之府依据有关法律制定了“优先收回投资”的规定，即在康养权益产品收入中优先收回退休村建设的投资。

2.服务费和管理费收益

悦之府进入运营阶段后，服务费收入是其运营费用的主要来源。据康养合同约定，居民按季度交纳月费（服务费），自入住之日起三年内月费不做调整，三年后根据北京市物价上涨水平进行调整。为了减轻居民的经济负担，促进居民身心健康，悦之府规定当期运营按成本计算月费标准，达到收支平衡，不计算利润。

悦之府制定了“管理费提取”机制。居民退出退休村时，悦之府从其支付的康养权益费中提取管理费，提取比例根据居民在退休村居住时间长短而定。这样做的好处是：（1）减轻居民当下经济负担，有利居民身心健康；（2）有利于塑造悦之府品牌良好形象，提升悦之府产品市场价值，增加产品二次销售收益；（3）运营方经济效益得到保障，实现退休村长期稳定高效运营，从而为保障居民的合法权益提供了坚实的基础。

3.康养权益费保值增值

悦之府管理办法规定，康养权益费扣除投资成本后必须通过第三方以安全的方式保值增值。如上，悦之府销售的主产品是无限期的“康养权益”，而且康养权益产品是可退换产品，运营方必须储备充足的资金用于居民退出时的退款。基于此，悦之府依据有关法律和主管部门要求，建立了康养权益费安全保障机制。即，康养权益费总收入扣除投资成本后，剩余部分通过购买人寿保险的方式保证资金安全、实现资金保值增值。增值部分既可补贴运营经费的不足，也是悦之府的利润收入。

（五）运行机制

运行机制是指推动和规范事物运动变化的内外因素及相互关系的总称，是决定一个事物存在发展的内在机能和核心动力。悦之府作为一个创新型的养老项目，其创新之处就在于建立了一套科学协调、灵活高效的运行机制。构成悦之府运行机制的主要因素如下。

1.运营理念

理念是法则、价值观的具体表现形式，是关于宗旨、目的理性归纳和概括。悦之府运营方提出的运营理念或价值观是：“安心、帮助、梦想”“打造有服务的家”“共建、共营、共享”等。这些有关理念的表述只是停留在做什么、怎么做的层面，如果上升到逻辑的高度，可以用八个字来概括，即“提升价值，人人受益”。“提升价值”是退休村运营的宗旨，“人人受益”是提升价值的目的。

“提升价值”就是不断地、持续地提升悦之府的品牌价值、市场价值等，亦即社会价值和经济价值。只有不断提升价值，悦之府才能生存、发展、壮大，否则梦想无法实现，“有服务的家”也难以存在。所以，悦之府退休村在规划设计、环境打造、团队建设、服务提供、标准体系、管理制度等各个环节都紧紧围绕“提升价值”的理念开展工作，把运营理念具体化、形象化、标准化、规范化，使之落实到每一个细节，从而形成了退休村运营的核心凝聚力和推动力。

“人人受益”解决了提升价值为了什么的问题，是退休村运营的根本目的。悦之府通过一系列共享机制的设计和实施，使退休村提升的价值惠及更多的组织和人群。首先是老年人及其家庭受益，老年人不仅享受到健康快乐幸福的晚年生活，而且分享到退休村价值提升带来的经济收益；还有，投资方受益、运营方和运营团队受益、政府和社会受益等等，不一而足。

2.运营目标

关于悦之府运营的目标可以总结出很多，如效率、成本、满意度等，其实最核心的目标就两个字：“健康”。入住退休村的老人不存在生存问题，其最大的需求就是健康长寿。健康是心情快乐的基础，是生命长寿的条件，是老年人的安全感、获得感、幸福感的源泉。所以，从医疗中心、康复中心、家庭医生到营养配餐、生活管家、文体娱乐等设施建设和服务提供，都紧紧围绕一个目标：增进居民健康；还有居室环境、公共设施和室外花园等设计，也都是为了有利于长者健康。

健康不仅仅是居民对美好生活的向往，居民的健康水平也是衡量退休村价值的核心指标。所有为增进居民健康而付出的努力，都必须服务于“提升价值、人人受益”终极目的。健康带来快乐，快乐产生美誉，美誉创造价值，价值促进健康，健康带来快乐……退休村运营由此进入良性循环的轨道。

3.运营方式

运营的理念和目标确立之后，还必须有正确有效的运营方式将其不折不扣地落到实处。否则最正确的理念和目标都会成为“无本之木”“无源之水”。悦之府围绕运营理念和目标，确立了最直接有效的运营方式：共建共享共赢。

（1）共建。共建是指共同参与社会和经济建设活动，其范畴有广义、狭义之分。就悦之府而言，共建是指积极主动地共同参与退休村的运营活动，参与的对象有居民、员工、运营方等。悦之府把居民定位于退休村的主人，而不仅仅是被服务对象，没有居民退休村就失去了生存发展的基础。居民也不只是被动地接受服务，而是以退休村主人翁的角色积极参与退休村的管理运营，共同为提升退休村的价值而献计献策，出工出力。

悦之府员工包括管理者是退休村运营的中坚力量，员工的工作责任感和态度如何，直接决定退休村运营的质量，影响退休村的价值提升。悦之府通过共享机制的设计和实施，调动了员工参与的主观能动性和工作责任感，员工把悦之府当成干事创业、实现价值的场所，把居民视为自己的亲人，大大提升了运营的质量和成效。

悦之府运营方（北京悦之府养老服务公司）是退休村运营的责任主体，肩负着培育共建意识、打造共建文化、制定共建制度、实施共建机制等责任，团结带领退休村各方面的力量共同参与运营活动，共建退休村服务品牌，协力提升其市场价值。

（2）共享。共享是共同享有退休村共建的过程和成果，其基础是共享运营理念，前提是共享共建资源，核心是构建共享机制。悦之府确立了“提升价值，人人受益”的运营理念，并通过理念宣贯和制度安排，使悦之府居民和员工理解认同共享运营理念的内涵和意义，在思想观念上达成一致。资源共享是指为居民和员工提供共建退休村的机会和途径。悦之府通过合同约定，赋予了居民参与退休村共建共享的权利，通过人力资源制度安排，赋予员工参与共建的机会和实现自身价值的途径。共享机制构建是达成共享状态的关键。悦之府通过村民利益优先保障机制、康养权益退出机制、收益分配机制、村务参与制度等一系列制度机制的安排，保障了村民分享退休村价值提升成果的途径。对于员工而言，通过职务晋升制度和收入增长机制等制度安排，为员工共享退休村发展机会和成果提供了保障。

（3）共赢。共赢是指共建共享达到了预期目标的理想状态。共赢的状态是多方面的，主要包含社会和经济两个层面的结果。对于悦之府而言，共赢是指通过共建退休村过程、分享发展机会和成果，参与各方都达成了所期望的结果。即：居民享受到健康快乐和经济收益，员工与退休村共同进步成长，投资方收回投资和利润，运营方收获了品牌美誉和经济效益；对老龄化日益严峻的中国社会而言，为养老行业提供了经验和样板，为政府分了忧解了难，为老龄事业和产业发展做了贡献。

五悦之府运营模式剖析及评价

悦之府国际退休村是国外成功经验在我国养老领域的创新和应用，退休村的所有运营活动及其全过程都是围绕“康养权益”的销售、消费、保障、收益和终止而展开的。“康养权益”是悦之府适应我国社会现实需要和养老政策环境而创设的“产品”表达形式，是以财产使用权、服务享有权、经济收益权、运营参与权为标的的集合权利，具有法律、经济、社会等多重属性。因此，研究悦之府运营模式必须立足我国国情和养老产业现状，从分析“康养权益”的多重属性入手，进行深入研究和总结评析。

（一）康养权益的法律属性

1.康养权益的权利关系

悦之府康养权益具有综合性，亦即康养权益不是单一的权益，而是多种权益的集合，包括集体建设用地使用权、专属住房居住权、公共空间和设施设备使用权，生活服务、医疗服务、康复服务、文体服务等享有权，医疗费用保障权、村务管理参与权、康养权益增值收益权等等。

在诸多权益中，建设用地、专属房间和公共设施使用权构成康养权益的主权利，其他权利是从权利，主权利是从权利的基础和前提，从权利依附于主权利而存在，随主权利成立而成立、生效而生效、变更而变更、转让而转让、消灭而消灭。所以，老年人通过履行合同约定的义务成为退休村居民，进而享有作为退休村居民的各项权利，即悦之府退休村康养权益；反之，如果居民按照合同约定转售、转让专属房间及其关联的建设用地和附属设施使用权，则视为退出退休村，不再享有退休村居民的各项权利。

这种主权利与从权利关系的设定，不仅有利于产品的精准定价、提高产品的辨识度、降低产品市场交易成本等，更重要的是有利于康养权益产品的法律适用，为优先保障老年人的权利提供了物质基础。

2.康养权益的法律适用

在澳大利亚，《退休村法》对退休村居民权益及其保护作出了专门的规定。而在我国，类似退休村的养老项目目前既无专门的行政主管部门又缺少专门的法律规范。那么，我国现行的法律法规对悦之府“康养权益”涉及的民事权利有哪些相关规定呢？其实，悦之府康养权益完全适用于《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）关于“用益物权”的法律规定。

用益物权的定义。《民法典》第三百二十三条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”这里所指的“用益物权人”即自然人。《民法典》涉及的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。

用益物权的设立。《民法典》第二百四十一条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”据此，作为悦之府退休村所有权人的北京悦之府养老服务有限公司有权利用退休村的不动产、动产设立退休村用益物权，亦即悦之府康养权益。

用益物权的收益。《民法典》第九章“所有权取得的特别规定”之第三百二十一条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。”

“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”

用益物权的取得。《民法典》第三百四十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”

由上可见，悦之府康养权益的设立、获取、行使、收益和终止是有法可依的，也是合理合法的。即：北京悦之府养老服务有限公司依据《民法典》规定在退休村不动产、动产上设立用益物权，居民依照合同约定获得和行使用益物权，同时根据我国有关健康养老服务的法律法规交纳月费享有康养服务；居民根据我国《老年人权益保障法》《城市居民委员会组织法》等法律规定享有退休村村务管理的民主权利。这就是在我国现行法律法规框架下，悦之府退休村康养权益的法律适用性的逻辑表达。

3.康养权益的功能结构创新

悦之府居民享有的各种权利的集合可称之为“居民权益”。借用功能结构主义的观点，“居民权益”是具有一定结构的系统，居民权益各组成部分的功能以有序的方式相互关联，并对居民权益整体功能发挥着必要的作用。

第一，明确所有权归属。北京城投健康产业发展有限公司和北京康瀛房地产开发有限公司合资组建北京悦之府养老服务有限公司，并授权其持有悦之府国际退休村物权的所有权。如此，北京悦之府养老服务公司不只是退休村的运营者，而且是退休村物权的所有者，依照《民法典》的规定，悦之府养老服务公司有设立退休村用益物权的权利，这奠定了居民权益合法性的物质基础。

第二，设立用益物权。悦之府退休村是利用农村集体建设用地建造的养老项目，所以依据《民法典》的规定设立退休村“用益物权”产品，既为康养权益费的收取提供了法律依据，也为康养权益的收益分配提供了法律保障。

第三，用益物权赋能服务权益。用益物权是康养服务权益赖以生存的物质基础，康养服务权益又是用益物权价值的集中体现。所以，退休村只有不断提升康养服务的质量、全面充分地保障居民享有服务权益，才能持续提升退休村用益物权的收益，居民和运营方才能共享退休村发展成果。

综上，悦之府退休村居民权益是各部分权利按照整体性、系统性原则构成的集合体。即居民权益由康养权益和村务参与权构成；康养权益则由用益物权和服务权益组成；用益物权包括建设用地、专属房间和公共空间及设施设备使用权、用益物收益权；康养服务权益则包括医疗、养老、保险三大类的一百多项服务项目。各部分权益的功能存在相辅相成、互相促进的关系，其中运营方持有退休村物权，是退休村及其居民权益赖以生存的根基，用益物权是退休村合法运营的根本保证，服务权益权能的发挥是退休村价值提升的集中体现。

（二）康养权益的经济保障

悦之府康养权益是以经济利益保障为核心的综合性权益，而其经济利益保障权能则集中体现在优先保障用益物权人的权利，同时兼顾了运营方经济利益的保障。

1.居民经济利益优先保障

如上，根据《民法典》的规定，构成悦之府康养权益基础的是退休村“用益物权”。退休村居民作为用益物权人，享有法律赋予的经济利益优先保障权。主要有如下方面。

一是占有和使用退休村专属住房、公共用房和设施设备等，获得满足物质文化生活需求的经济价值。

二是享有专属医疗保险、门诊医疗补助权益，获得每年200万元保险额度和1万～2万元医疗补助的经济利益。

三是享有“福利性服务”权益。即支付低于市场价格的月费，获得高于月费价值的数百项养老服务“溢价”收益。

四是享有康养权益增值的经济收益。《民法典》赋予用益物权人享有使用标的物并获取标的物“天然孳息”和“法定孳息”的权益。据此，悦之府康养权益的收益当属于“法定孳息”，悦之府康养权益合同约定，居民在退出退休村转售、转让康养权益时，如果转售收入高于其当初支付的康养权益费，则增值部分由居民和运营方按比例分享。

五是优先保障居民经济利益。根据《民法典》的规定，用益物权是一种独立物权，一旦设立即独立于所有权，对所有权形成一种限制，所有权人不得干预用益物权人行使权利、追求利益的正当行为。当然，用益物权人行使权利也不能损害所有权人的利益。《民法典》还规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。据此，悦之府康养权益不受退休村所有权变化的影响，也就是说只要退休村不被拆除，无论退休村所有权如何变化，退休村居民（用益物权人）都依法享有占有和使用退休村不动产、动产的权利。即使退休村被拆除，居民也依法享有获得相应补偿的权利。

2.运营方经济利益保障

悦之府运营方与退休村居民是利益共同体，双方通过共建共享机制，建立了互利共赢的经济利益关系。因此，保障运营方的经济利益，就能更有效地保障居民的经济利益。

一是依法保障康养权益费收入。如上，悦之府的“康养权益”实质上是以用益物权为核心的综合性养老服务产品，所以悦之府收取的康养权益费既不是养老床位（房间）的“预收费”，也不是会员制养老项目的会籍费，而是根据市场需求定价的康养权益产品销售收入。根据我国《民法典》第三百四十七条、第三百六十八条的规定，用益物权可采用对价的方式有偿获得，从而为康养权益产品的市场交易提供了法律保障。

二是服务费收入。根据我国养老服务业有关法律规定，悦之府进入运营阶段后按月收取服务费，即“月费”。月费包括基础服务费和餐费，自入住之日起三年内月费不做调整，三年后根据北京市物价上涨水平进行调整。相比北京市同类型的养老项目，悦之府的服务费标准是比较低的，这体现了悦之府的经营理念：第一，“低收费、高服务”减轻了居民在退休村的生活负担，从而有利于居民心情舒畅、精神愉悦，促进居民的身心健康，减少了悦之府医疗保险给付和门诊医疗补助支出，也就相当于降低了运营成本；第二，“低收费、高服务”树立了悦之府品牌形象，增强了退休村的市场竞争力，从而提升了悦之府的价值，增加了康养权益产品二次销售收益。

三是优先收回建设投资。为了收回先期投入的大量资金，悦之府依据有关法律制定了“优先收回投资”的规定，即在康养权益产品销售收入中优先收回退休村建设的投资，结余部分通过购买人寿保险的形式，实现资金的保值增值，确保有充足的资金回购居民的“康养权益”产品，同时补贴运营费用的不足。

四是康养权益费增值收入。悦之府康养权益费总收入扣除投资成本后，剩余部分通过购买人寿保险的方式保证资金安全、实现资金保值增值。增值部分既可补贴运营经费的不足，同时也是悦之府运营方的利润收入。

五是康养权益产品转售收入。渠道有三：（1）康养权益产品转售增值收入分成，悦之府运营方收益额不低于增值部分的20%；（2）居民选择股东回购方式退出时，扣除康养权益费总额的20%作为补偿金，视为利润收入；（3）房屋折旧费。

（三）悦之府运营模式创新的社会意义

如上所述，悦之府采用的是“用益物权+医养保服务”的共建共享运营模式，即通过退休村用益物权的设立、获取、变更、转售等运行机制，以及医疗、养老、保险三位一体的服务保障，实现退休村的可持续运营和发展。那么，这一运营模式与我国现行的社区型养老项目运营模式相比较具有哪些优势呢？同时对我国类似康养项目发展以及政策创新有何积极意义呢？

1.高品质养老方式的创新

目前，我国社区型养老项目的权益类产品大体有产权产品、租赁权产品和使用权产品三大类。假设住房面积、配套设施和服务水平都基本相当的情况下，悦之府康养权益产品的优势是显而易见的。

第一，性价比高。相比产权产品，以悦之府所在地区为例，同是建筑面积100平方米的住房，商品房的产权为70年，悦之府住房为长期使用，总房价则商品房高出1.5倍左右，原因在于商品房项目的土地、税费成本高。就配套设施和服务而言，产权类养老项目大多属于房地产项目，除了少数的康养项目外大多名不副实。

相比租赁产品，以北京同类项目为例，居住100平方米左右的房子，需交200万元入门费（可退还但没有收益），每月房租14000元左右，不含伙食费。按居住15年计算，总共需支付房租252万元；而在悦之府，支付200万元康养权益费（可退还）则可免费入住专属住房，不用交房租，两者比较，仅住房一项支出，悦之府节约130万元，况且退出时有望获得一定的收益。

第二，安全感强。就康养服务而言，悦之府定制的居民专属医疗保险，为居民提供了每年200万元的重大疾病保险和护理保险，以及每年1万～2万元的门诊医疗补助。老年人大多体弱多病，罹患重大疾病和失能的风险很高，一旦患上癌症等重大疾病，需要自费的几十万甚至上百万元医疗费将是极大的负担。而有了专属医疗保障，将极大减轻居民的后顾之忧，从而增强了居民及其家属的安全感。

第三，获得感强。悦之府依照《民法典》的规定，在退休村所有权之上设立了用益物权，退休村居民除了在法律的保障下安全使用退休村的用益物亦即不动产、动产外，还可以按照合同约定比例享有用益物产生的收益。这对居民而言，不仅可以收回先期支付的康养权益费，而且有望获得康养权益产品转售增值的收益。

第四，参与度高。悦之府作为社区型的养老项目，通过共建共享共赢机制的建立和实施，增强了居民对悦之府的社区认同感、归属感，尤其是通过用益物收益分配机制的建立，增强了居民对退休村的凝聚力，调动了居民参与退休村品牌建设和运营活动的积极性。

2.居家养老模式的创新

悦之府退休村养老是对我国人口老龄化叠加家庭小型化背景下居家养老模式的探索和创新。创新之处在于：一是居民拥有属于自己的家庭式住房。退休村住房面积适中，具有起居室、卧室、厨房、卫生间等家庭住房必备的功能，而且属于居民的私有空间，未经允许任何人不得入内，居民有较强的安全感。二是居民拥有住房永久的居住权。退休村住房既不同于养老机构的房间，也不同于租赁性质的养老住房，根据《民法典》的规定，居住权大于所有权，不会因为所有权的改变而消灭，居民对自己的住房有较强的归属感。三是社区健康养老服务功能强大。退休村配套了充裕的公共服务设施，构建了完善的社区服务体系，弥补了居民家庭不具备的服务功能，满足了居民对多样化健康养老服务的需求。四是居民对退休村有较强的认同感。退休村依法保障居民的知情权、参与权和监督权，通过实施共建共享机制和收益分配制度安排，强化居民的主人翁责任感。

3.可持续运营机制的创新

悦之府借鉴国际经验，结合我国实际，构建了退休村运营新机制。运行机制主要特点是：一是合法合规运营。悦之府严格遵照国家《老年法》《民法典》等法律法规规定，由运营方持有退休村所有权，在所有权上设立用益物权，居民依约获得用益物权，从而保证了退休村合法合规安全运营。二是优先保障居民的利益。居民的康养权益是以用益物权为核心的综合性权益，独立于所有权而存在。根据《民法典》的规定，即使退休村的所有权发生转移，也不影响居民使用退休村住房和配套设施的权利，新的所有权人不得随意收回居民住房或妨碍居民依法行使权利。三是确保康养权益费资金安全。悦之府康养权益销售收入除了分摊开发成本及其他费用外，其余部分依据国家规定通过保险公司年金险实现保值增值。悦之府模式不仅以公司信誉作为担保，更重要的是以资产作为担保，能够充分保障资金的安全性，这是悦之府与其他模式最大的不同点。四是保障运营方的经济利益。悦之府通过按比例收回投资、服务费收取及其调整、转售收益分配、退出补偿等财务制度安排，确保运营方的收入，为退休村可持续运营提供保证。

4.健康养老政策的创新

我国对社区型养老项目管理还存在主管部门不明、管理职能不清、政策法规不健全等问题。悦之府退休村建设运营的成功实践，对我国这一领域的政策法规和体制机制创新起到了积极的探索和引领作用。比如，农村集体建设用地开发建设养老项目问题、用益物权在社区型养老项目的法律适用问题、养老项目用益物收益的法律认定问题、社区型养老项目投资、开发和运营企业合法权益保护问题、养老项目康养权益产品的合法性问题、社区型养老项目老年人权益保护问题、社区型养老项目老年人知情权参与权和监督权保护问题、社区型养老项目共建共享机制构建和商业模式创新问题等。对于这一系列问题，悦之府国际退休村通过多年来艰辛的探索实践，都做出了创新性乃至开创性的回答，这对于填补我国健康养老领域的政策短板、促进政策法规的建设和完善，都有十分积极的作用和意义，同时为我国社区型养老项目的建设运营提供了借鉴和引领的范例。

[1] 朱勇，全国老龄工作委员会办公室原副主任，华龄智能养老产业发展中心创始人，北京城投养老产业创新研究院名誉院长。陈帅，清华大学工商管理学硕士，北京城投控股集团董事长助理，北京城投健康产业发展有限公司执行董事，北京洛子峰科技有限公司董事长，悦之府国际退休村品牌创始人。

[2] “养老社区”指专门供老年人居住的规模较大的生活区，居民年龄一般在55周岁及以上。